Asunto-osakeyhtiölain muutokset voimaan 1.10.2026  

Asunto-osakeyhtiölakiin on tulossa merkittäviä muutoksia, joiden on määrä tulla voimaan 1.10.2026. Uudistuksen tavoitteena on ajantasaistaa taloyhtiöiden toimintaa koskevaa sääntelyä ja antaa taloyhtiöille selkeämpiä keinoja puuttua käytännössä esiin nousseisiin ongelmatilanteisiin. 

Muutokset koskevat erityisesti osakehuoneiston hallintaanottoa, lyhytaikaista vuokrausta, sähköistä tiedoksiantoa, taloyhtiön alasajoa sekä sähköautojen latauspisteiden kustannusten jakamista. Lisäksi lakiin tehdään muutoksia, jotka helpottavat yhtiövastikeperusteen muuttamista tietyissä käyttötarkoituksen muutostilanteissa. 

Hallintaanottoperusteita täydennetään häiriötilanteissa 

Yksi keskeisimmistä muutoksista liittyy osakehuoneiston hallintaanottoon. Hallintaanotto on taloyhtiölle viimesijainen keino tilanteissa, joissa osakkaan tai huoneistossa asuvan toiminta aiheuttaa olennaista haittaa yhtiölle tai muille asukkaille. 

Lakimuutoksella hallintaanottoperusteita täydennetään erityisesti häiriötilanteita koskien. Tavoitteena on selkeyttää sitä, millaisissa tilanteissa taloyhtiö voi ryhtyä hallintaanottomenettelyyn ja millä edellytyksillä häiriökäyttäytymiseen voidaan puuttua. Tämä on tärkeää sekä taloyhtiöiden hallitusten että osakkaiden oikeusturvan kannalta, sillä hallintaanotto on aina merkittävä toimenpide ja edellyttää huolellista menettelyä. 

Hallintaanottovaroitus ja -päätös voidaan antaa tiedoksi sähköisesti 

Uudistus mahdollistaa myös hallintaanottovaroituksen ja hallintaanottopäätöksen sähköisen tiedoksiannon. Tämä vastaa nykyistä viestintäkäytäntöä ja voi nopeuttaa taloyhtiöiden toimintaa tilanteissa, joissa tiedoksiannon viivästyminen vaikeuttaa asian käsittelyä. 

Sähköinen tiedoksianto ei kuitenkaan poista tarvetta huolellisuudelle. Taloyhtiön on jatkossakin varmistettava, että tiedoksianto tapahtuu lain edellyttämällä tavalla ja että osakkaalla on tosiasiallinen mahdollisuus saada tieto varoituksesta tai päätöksestä. 

Lyhytvuokrauksen haittavaikutuksiin voidaan puuttua aiempaa selkeämmin 

Lyhytaikainen vuokraus on yleistynyt viime vuosina, ja se on tuonut taloyhtiöihin uudenlaisia haasteita. Ongelmat voivat liittyä esimerkiksi lisääntyneeseen häiriökäyttäytymiseen, turvallisuuteen, yhteisten tilojen käyttöön tai siihen, että asuinhuoneistoa käytetään tosiasiallisesti majoitustoiminnan kaltaisesti. 

Lakimuutoksen myötä hallintaanotto voidaan ulottaa myös lyhytvuokrauksesta aiheutuviin haittavaikutuksiin. Tämä ei tarkoita, että kaikki lyhytvuokraus olisi automaattisesti kiellettyä tai ongelmallista. Sen sijaan muutos antaa taloyhtiölle selkeämmän keinon puuttua tilanteisiin, joissa lyhytvuokraus aiheuttaa konkreettista ja olennaista haittaa taloyhtiölle tai muille asukkaille. 

Taloyhtiöiden kannalta muutos korostaa dokumentoinnin merkitystä. Mahdolliset häiriöt, valitukset ja muut haittavaikutukset on syytä kirjata huolellisesti, jotta tilanteen kokonaisarviointi voidaan tehdä asianmukaisesti. 

Taloyhtiön hallittua alasajoa helpotetaan 

Uudistus ottaa kantaa myös tilanteisiin, joissa taloyhtiön toiminnan jatkaminen ei ole enää tarkoituksenmukaista tai taloudellisesti kestävää. Tällaisia tilanteita voi syntyä esimerkiksi silloin, kun rakennus on erittäin huonokuntoinen, korjauskustannukset nousevat kohtuuttomiksi tai yhtiön taloudellinen asema heikkenee merkittävästi. 

Lakimuutoksilla helpotetaan taloyhtiön hallittua alasajoa ja selkeytetään päätöksentekoa. Samalla otetaan huomioon konkurssiin liittyvät erityispiirteet. Tavoitteena on, että vaikeissa taloudellisissa tilanteissa taloyhtiöllä, osakkailla ja muilla osapuolilla olisi aiempaa selkeämmät menettelytavat. 

Yhtiövastikeperusteen muuttaminen helpottuu käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä 

Muutokset koskevat myös tilanteita, joissa huoneiston käyttötarkoitus muuttuu. Käyttötarkoituksen muutos voi vaikuttaa siihen, millaisia kustannuksia huoneisto aiheuttaa taloyhtiölle tai millaista hyötyä osakas saa yhtiön järjestelyistä. 

Jatkossa yhtiövastikeperusteen muuttaminen helpottuu käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä. Tällä pyritään siihen, että vastikeperusteet vastaisivat paremmin muuttuneita olosuhteita ja kustannusten jakautuminen olisi osakkaiden välillä oikeudenmukaisempaa. 

Sähköautojen latauspisteiden kustannusjakoa selkeytetään 

Sähköautojen yleistyminen on lisännyt taloyhtiöissä tarvetta latauspisteiden rakentamiseen. Käytännössä epäselvyyttä on voinut syntyä siitä, miten latauspisteiden asentamisesta ja kunnossapidosta aiheutuvat kustannukset jaetaan erityisesti silloin, kun kaikki osakkaat eivät hyödy latausmahdollisuudesta. 

Lakimuutoksella helpotetaan sähköautojen latauspisteiden kustannusjakoa tilanteissa, joissa yhtiöjärjestyksessä ei ole määräystä vastikeperusteesta niiden osakehuoneistojen osalta, jotka hyötyvät latauspisteiden asentamisesta. Muutoksen tarkoituksena on tehdä kustannusten jakamisesta joustavampaa ja oikeudenmukaisempaa niissä tilanteissa, joissa uudistus hyödyttää vain osaa osakkaista. 

Mitä taloyhtiöiden kannattaa tehdä ennen muutosten voimaantuloa? 

Taloyhtiöiden hallitusten ja isännöitsijöiden kannattaa perehtyä muutoksiin hyvissä ajoin ennen 1.10.2026. Erityisesti hallintaanottoon, lyhytvuokraukseen, sähköiseen tiedoksiantoon ja latauspisteisiin liittyvät käytännöt on syytä käydä läpi. 

Taloyhtiössä voidaan esimerkiksi arvioida, ovatko yhtiöjärjestyksen määräykset ajan tasalla, millaisia ohjeita lyhytvuokraukseen liittyen tarvitaan ja miten mahdolliset häiriötilanteet dokumentoidaan. Myös sähköautojen latausjärjestelyjen kustannusten jakoon kannattaa varautua etukäteen. 

Uudistus ei poista taloyhtiöiltä tarvetta tapauskohtaiseen harkintaan, mutta se antaa aiempaa selkeämpiä välineitä moniin käytännön ongelmatilanteisiin. Ennakoiva valmistautuminen auttaa taloyhtiöitä soveltamaan uusia säännöksiä hallitusti ja vähentää riitatilanteiden riskiä.

Sirkka Terho, Partner